Infos zum Energieausweis fürs Haus: Alles, was Eigentümer:innen wissen müssen

⍟ Letztes Update: Mai 2025. Jetzt neu: Energieausweis direkt bei der Haspa! Dieser Artikel bleibt aktuell, um dich stets auf dem Laufenden zu halten.

Begriffsklärung: Der Energieausweis fürs Haus

Du fragst dich, was ein Energieausweis fürs Haus ist? Das ist leicht erklärt: Der Energieausweis oder auch Energiepass einer Immobilie bescheinigt ihren energetischen Ist-Zustand und gibt dadurch Aufschluss über ihren Energieverbrauch. So ist ein Vergleich zwischen verschiedenen Gebäuden möglich und du hast die Möglichkeit, dich besser darüber zu informieren, wie hoch die zu erwartenden Warmwasser- und Heizkosten ausfallen können. Das beeinflusst die Kauf- oder auch Mietentscheidung in vielen Fällen maßgeblich!

Mit einem Energieausweis fürs Haus werden dir als Besitzer:in der Immobilie jedoch auch grundlegende Hinweise an die Hand gegeben, inwiefern du die energetische Sanierung deines Hauses optimieren könntest. Gerade zu Zeiten hoher Energiekosten und Umweltkrise sind diese Punkte nicht zu vernachlässigen.

Energieausweis Pflicht für Haus & Wohnung: Wer braucht einen Energieausweis – und wann?

Seit 2002 ist der Energieausweis in Neubauten Pflicht. Die Ausweispflicht bei Bestandsgebäuden folgte im ersten Schritt 2007 für Gebäude mit Baujahr 1965 oder älter. 2009 wurde es um Gebäude ergänzt, die ab 1966 errichtet wurden. Seit 2009 gilt darüber hinaus auch die Ausweispflicht für Nicht-Wohngebäude.

Generell ist ein Energieausweis fürs Haus Pflicht, wenn du ein Wohngebäude verkaufen, vermieten oder verpachten willst, denn potenzielle Käufer:innen oder Mieter:innen haben ein Recht darauf, zu erfahren, mit welchen Energiekosten sie rechnen können.

Tipp: Auf gängigen Immobilienportalen kannst du diese Angaben bereits im Inserat hinterlegen. Bei einer Besichtigung reicht es aus, wenn du einen Aushang machst und bei Abschluss des Kaufvertrags oder des Mietverhältnisses eine Kopie den Vertragsunterlagen beifügst.

Energieausweis Gesetz: Nicht-vorweisen des Energieausweises ist eine Straftat

Wenn du bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung deiner Immobilie keinen rechtsgültigen Energieausweis vorlegen kannst, begehst du eine Straftat. Die Strafe ohne Energieausweis kann sich bis auf 10.000 € Bußgeld belaufen. Ebenfalls zu vermeiden sind unvollständige oder auch fehlerhafte Angaben. Dies ist ebenfalls gesetzeswidrig!

Wertvolle Infos zum Energiebedarf: Bestandteile eines Energieausweises (als PDF oder Ausdruck)

Der Energieausweis fürs Haus gibt dir Auskunft über den energetischen Zustand der Immobilie und verfügt dafür über verschiedene Kennzahlen. Dazu zählen:

• Der Primärenergiebedarf
• Der Endenergiebedarf
• Der Transmissionswärmeverlust
• Die Energieeffizienzklasse
• Die Treibhausgas-Emissionen

Die Treibhausgas-Emissionswerte müssen nach Gebäudeenergiegesetz (GEG 2020) seit 2021 neu mit in dem Dokument vermerkt sein – vorher war diese Angabe freiwillig. 

Was die einzelnen Werte genau bedeuten, schauen wir uns jetzt einmal etwas genauer an:

Der Unterschied zwischen Endenergiebedarf & Primärenergiebedarf

Kurz gesagt, der Endenergiebedarf ist die Energie, die vom Verbraucher oder der Verbraucherin tatsächlich genutzt wird, während der Primärenergiebedarf die gesamte Energie beschreibt, die erforderlich ist, um den Energiebedarf zu decken. Einschließlich aller Verluste und Umwandlungsprozesse.

• Schauen wir uns den Endenergiebedarf an, sehen wir, dass sich dieser lediglich auf die Energie bezieht, die letztendlich bei dir als Verbraucher:in ankommt. Spricht die Energie, die du etwa für Heizung, Beleuchtung oder deine Haushaltsgeräte benötigst. Das wäre in diesen Fällen die Energie, die direkt aus Steckdose, Gasanschluss oder jeweiligen anderen Endenergiequellen kommt.

• Der Primärenergiebedarf beschreibt hingegen die gesamte Energiemenge – inklusive aller Verluste, die bei der Umwandlung, Übertragung und Verteilung der Energie entstehen. Damit gemeint ist beispielsweise die Umwandlung der ursprünglichen natürlichen Ressourcen wie Kohle, Erdgas oder Erdöl, sodass sie für dich überhaupt erst nutzbar werden. Auch der Transport der Ressourcen zählt hier mit hinein. So ist es mit einem größeren Aufwand verbunden, das Holz erst einmal zu roden, in die entsprechenden Holzverarbeitungswerke zu transportieren, bevor es am Ende nach mehreren Prozessen beim Verbraucher oder der Verbraucherin als Holzpellet im Ofen landet, als wenn du mittels Wärmepumpe die Umweltenergie zum Heizen direkt bei dir zu Hause aus Umgebungsluft oder Erdboden beziehst.

Fossile Energieträger werden daher auch mit dem Faktor 1,1 bewertet, während Holzheizungen einen Primärenergiefaktor von 0,2 haben. Am besten fällt der Faktor für Erdwärme, Geothermie o. Ä. sowie gebäudenah erzeugten Strom (aus Photovoltaik oder Windkraft) mit 0,0 aus. Eine Übersicht bietet dir hier die Tabelle vom Bundesministerium der Justiz.

Daraus folgt, dass der Primärenergiebedarf in der Regel höher ist als der Endenergiebedarf, da bei der Umwandlung und Verteilung von Energie Verluste auftreten.

Den Transmissionswärmeverlust verstehen

Der Transmissionswärmeverlust bezeichnet die Wärme, die durch die Bauteile eines Gebäudes (wie Wände, Fenster, Dach und Boden) nach außen entweicht. Das passiert, wenn die warme Luft im Inneren eines Hauses durch diese Bauteile nach draußen strömt, weil die Außentemperatur kälter ist. Dieser Wert wird in Watt pro Kelvin und Quadratmeter angegeben. Je kleiner dieser Wert ausfällt, umso besser die Energieeffizienz des Gebäudes.

Je besser die Dämmung eines Gebäudes, desto geringer sind die Transmissionswärmeverluste, weil weniger Wärme nach außen entweichen kann. Eine gute Dämmung hilft also, Heizkosten zu sparen und das Haus energieeffizienter zu machen. Willst du dich hier noch weiter informieren? Bei uns findest du einige interessante Themen rund um das Thema energetische Sanierung.

Die Verbrauchsklassen einfach erklärt

Die Verbrauchsklassen oder auch Energieeffizienzklassen helfen dir als Käufer:in oder Mieter:in den Energieverbrauch und die damit verbundenen Energiekosten eines Gebäudes besser zu verstehen und einschätzen zu können. Aber auch als Eigentümer:in einer Immobilie kannst du diese Werte nutzen, um Potenziale für die Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes ausfindig zu machen.

Bei den Energieeffizienzklassen handelt es sich um Kategorien, die angeben, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Angegeben wird die jeweilige Klasse mit einem entsprechenden Buchstaben sowie einer dazugehörigen Farbe:

• A+ (grün): Sehr niedrig, hoch effizient (< 30 kWh/(m²·a))
• A (grün): Niedrig, effizient (30-50 kWh/(m²·a))
• B (gelb-grün): Moderat (50-75 kWh/(m²·a))
• C (gelb): Durchschnittlich (75-100 kWh/(m²·a))
• D (gelb-orange): Erhöht (100-130 kWh/(m²·a))
• E (orange): Hoch (130-160 kWh/(m²·a))
• F (rot-orange): Sehr hoch (160-200 kWh/(m²·a))
• G (rot): Extrem hoch (200-250 kWh/(m²·a))
• H (dunkelrot): Sehr ineffizient, extrem hoher Energieverbrauch (> 250 kWh/(m²·a))

Der Energiebedarf bzw. Energieverbrauch wird in Kilowattstunde pro Quadratmeter im Jahr angegeben.

Ein niedriger Energiebedarf ist besonders gut und bewegt sich im grünen Bereich. Das Gebäude ist sehr effizient, der Verbrauch ist gering, was niedrigere Heizkosten zur Folge hat. Hohe Verbrauchswerte deuten auf ein schlecht gedämmtes altes Haus hin, mit vergleichsweise hohen Kosten. Optimierungsmöglichkeiten sind hier in Form einer energetischen Sanierung vorhanden. 

Welche Arten von Energieausweisen gibt es? Verbrauchsausweis vs. Bedarfsausweis

Der Verbrauchsausweis (verbrauchsorientierter Energieausweis) basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner:innen eines Gebäudes in den letzten 3 Jahren und wird aus Heizkostenabrechnungen oder Energieversorgerrechnungen entnommen. Er gibt Aufschluss darüber, wie viel Energie tatsächlich genutzt wurde, kann aber durch das Verhalten der Bewohner:innen beeinflusst werden. Daher ist er einfacher und günstiger zu erstellen und wird häufig bei Bestandsgebäuden und Mehrfamilienhäusern verwendet. Sprich als Mieter:in handelt es sich bei dem Energieausweis deiner Wohnung oftmals um einen Verbrauchsausweis.

Der Bedarfsausweis hingegen basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes und berechnet, wie viel Energie das Gebäude theoretisch benötigt, um den Standardkomfort zu bieten – unabhängig von den individuellen Nutzungsgewohnheiten. Diese Berechnungen basieren auf den baulichen Gegebenheiten und festgelegten Klimadaten, was eine objektivere Einschätzung der Energieeffizienz des Gebäudes ermöglicht.

Die Erstellung eines Bedarfsausweises ist aufwendiger und teurer, weshalb er häufig bei Neubauten und größeren Sanierungsprojekten eingesetzt wird. In einigen Fällen ist er auch bei Verkauf oder Vermietung von Einfamilienhäusern verpflichtend.

Merkmal	Verbrauchsausweis	Bedarfsausweis
Basis	Tatsächlicher Energieverbrauch der letzten 3 Jahre	Technische Analyse des Gebäudes
Datenquelle	Heizkostenabrechnungen, Energieversorgerrechnungen	Bauliche Gegebenheiten, festgelegte Klimadaten
Aussagekraft	Beeinflusst durch das Verhalten der Bewohner:innen	Unabhängig von Nutzungsgewohnheiten, objektive Einschätzung
Anwendung	Häufig bei Bestandsgebäuden, Mehrfamilienhäusern	Häufig bei Neubauten, größeren Sanierungsprojekten
Erstellung	Einfacher und günstiger	Aufwendiger und teurer

Wann wird welcher Ausweis benötigt?

Der Bedarfsausweis ist verpflichtend bei Neubauten, weil er die Grundlage für die Berechnung des Energieverbrauches ist und noch kein tatsächlicher Energieverbrauch der letzten 3 Jahre ermittelt wurde.

Bei Bestandsgebäuden variiert die Pflicht, je nach Nutzung des Gebäudes, Baujahr sowie Sanierungszustand. So gilt bei Nicht-Wohngebäuden die freie Wahl zwischen den beiden Dokumenten. Dies gilt ebenfalls für Bestandsgebäude bis zum Baujahr 1977 mit bis zu 4 Wohneinheiten, die nach erster Wärmeschutzverordnung saniert sind, sowie Altbauten ab einem Baujahr von 1978.

Eine Bedarfsausweis Pflicht bei Hausverkauf, Vermietung oder Verpachtung besteht hingegen bei bestehenden Gebäuden bis zum Baujahr 1977, die nicht saniert sind. Auch bei einer kürzlich erfolgten Fassadendämmung oder bei der Erneuerung eines Außenbauteils kann ein Bedarfsausweis verpflichtend sein, da hier – ähnlich wie beim Neubau – noch keine Verbrauchsdaten der letzten 3 Jahre vorliegen.

Energieausweis fürs Haus: Antrag & Kosten

Je nach Art des Dokuments gibt es verschiedene Stellen, die für die Antragstellung infrage kommen. So ist der Energieversorger für die Erstellung eines Verbrauchsausweises zuständig, während für die Ausstellung eines Bedarfsausweises nur zertifizierte Fachleute herangezogen werden dürfen – dazu zählen oftmals Architekten oder Bauingenieure, die als Energiefachberater arbeiten. § 88 des GEG fasst es entsprechend unter dem Punkt Ausstellungsberechtigung für Energieausweise zusammen.

Die Kosten variieren hier ebenfalls, je nachdem welcher Energieausweis gewünscht ist. Während ein Verbrauchsausweis für ein durchschnittliches Einfamilienhaus um die 100 € kosten kann, ist die Ausstellung eines Bedarfsausweis mit einem deutlich höheren Aufwand verbunden. Mit Kosten von 300 bis 500 € solltest du hier rechnen. Dabei ist zu beachten, dass die Kosten von den Eigentümer:innen des Gebäudes zu tragen sind – ein Umlegen der Kosten auf Mieter:innen ist nicht möglich!

FAQ zum Energieausweis